الاسباب القانونية الداعية إلى تبني المشروع قانون التحفيظ العقاري المغربي

جاء قانون التحفيظ بمستجدات مهمة مقارنة بقانون 1913
رغم انبعذ قوانينه لم يدخل عليها اي تغير في موضوعنا هذا سنتطرق الى الاسباب القانونية الداعية الى تبني هذا القانون



الأسباب القانونية



الفقرة الأولى : عدم ملاءمة ظهير 1913 للظرفية الحالية بالمغرب.

صدر نظام التحفيظ العقاري بتاريخ 12 غشت 1913 لدى قد مر على صدوره ما يناهز التسعين سنة، وبالرغم من صلابة المبادئ التي اعتمد عليها فقد ظهرت الحاجة الماسة إلى ضرورة إدخال مجموعة من التعديلات عليه، وذلك حتى يبقى نظام التحفيظ مواكبا للتطورات والمستجدات المتسارعة8 في ميدان المعاملات العقارية بالمغرب، وهي التي دفعت أكثر من مرة بالمشرع من أجل التدخل بين الحين والآخر لإدخال مجموعة من التعديلات التي يراها مناسبة للظرفية التي يعيشها المغرب، والملاحظ هو أن غالبية هذه التعديلات وقعت خلال الأربعين سنة الموالية لصدور قانون التحفيظ العقاري إلى غاية 25 غشت 1954 حيث تميزت هذه المرحلة بحركة تشريعية نشيطة الهدف منها ملاءمة ومواكبة تشريع نظام التحفيظ العقاري مع المستجدات وسد الثغرات على مستوى النصوص القانونية والتي أبانت عنها الممارسة الفعلية لهذا الظهير (1913).



إلا أنه بعد استقلال المغرب عرفت الآلة التشريعية فتورا أدى إلى نوع من الجمود والانكماش وتوقف وثيرة الإصلاحات التي تميزت بها المرحلة السابقة وهو ما أدى إلى تراكم مجموعة من المشاكل والصعوبات على مستوى تطبيق نظام التحفيظ العقاري ، فعند الاستقلال لم يقع تعديل مهم على نصوص هذا القانون ما عدا فصول قليلة أهمها الفصل 65 مكرر10 وهذا بالرغم من ظهور كثير من المعطيات والمستجدات اقتضت ظروف المغرب الجديد في ميدان لمعاملات العقارية ، ورغم تراكم المشاكل التي ظهرت والتي أثرت بطريقة سلبية على نظام التحفيظ العقاري بل وهددت بعض أسسه ومرتكزاته في أحيان أخرى، كما هو الشأن بالنسبة لعدم تحيين الرسوم العقارية وطول وتعقيد مساطر التحفيظ، هذا بالإضافة للسير البطيء لفض المنازعات الطارئة بشأن التحفيظ والذي يشكل عرقلة في حد ذاته أمام تطبيق نظام التحفيظ العقاري، هذا بالإضافة إلى مجموعة من المشاكل التي أبانت عن عدم ملاءمة مجموعة من فصول هذا النظام مع الطفرة النوعية التي عرفها المغرب سواء على المستوى الاقتصادي والاجتماعي في السنوات الأخيرة.




الفقرة الثانية : طول المساطر وتعقد الإجراءات


إن أكبر إشكالية تواجه نظام التحفيظ العقاري بالمغرب، هي مسألة التعقيد والبطء. فالمسطرة الإدارية تستغرق وقتا طويلا وأن مواجهتها قضائيا يزيد من عمر هذه المسطرة11، هذا بالإضافة إلى اتسام التعرضات بكثير من السلبيات وهو ما ينعكس سلبا على تأسيس الرسوم العقارية، فكما هو معلوم من كون مسطرة التحفيظ هي عبارة عن مجموعة من الإجراءات والعمليات التي يجيب أن يمر بها العقار المطلوب تحفيظه حيث يكون الهدف منها هو التعرف على الوضعية الهندسية والقانونية لهذا العقار وتطهيره من كافة الحقوق والتحملات غير الثابتة حتى لاتسجل بالسجلات إلا الحقوق المشروعة.12


إلا أن الواقع العملي يبرهن على أن الأمور لاتسير دوما بهذه البساطة، فقد تعرف هذه المسطرة مجموعة من الصعوبات والمعيقات تتمثل في ظهور متعرضين يطالبون بحقوق لهم على العقار موضوع مطلب التحفيظ، وهو ما يؤدي إلى إطالة أمد مسطرة التحفيظ، وإمكانية نقلها من المرحلة الإدارية باعتبارها الأصل، إلى المرحلة القضائية، خاصة في حالة عدم التوصل إلى صلح من قبل الأطراف وهو الأمر الذي قد يطيل من مدة مسطرة التحفيظ نظرا لكون المشرع خول لأطراف النزاع الحق في الدفاع عن حقوقهم والمطالبة بها أثناء المرحلة القضائية عن طريق الاستئناف والطعن بالنقض لدى المجلس الأعلى13 ما دام أن الهدف من مسطرة التحفيظ هو تطهير العقار من كافة الحقوق غير المشروعة أثناء جريان المسطرة، وإن كان التعرض يشكل ضمانة بحيث لايمكن الاستغناء عنه لكونه يعد من إحدى دعائم نظام التحفيظ العقاري ووسيلة من وسائل مبدأ التطهير المسبق للحقوق المزمع تحفيظها،14 إلا أن السير البطيء لفض النزاعات العقارية يشكل عرقلة في تطبيق هذا النظام سواء من حيث كثرة القضايا المعروضة على المحاكم أو على مستوى تقييد الاختصاصات15 بالنسبة للمحكمة والذي يطرح مشاكل كبيرة بالنسبة للمتعرضين الذين ينازعون بعضهم البعض والذين فصلت المحكمة في تعرضهم إزاء طالب التحفيظ حيث سيضطرون للرجوع منن جديد إلى المحكمة للفصل فيما بينهم وهكذا ستجد المحكمة نفسها بين نفس الأشخاص وأمام نفس القضية وهو ما سيطيل أمد النزاع وبالتالي طول مسطرة التحفيظ، وعموما يعطل الهدف الأساسي المتوخى ألا وهو تأسيس الرسم العقاري للعقار موضوع مطلب التحفيظ حيث يتسنى لصاحبه الاستفادة منه باعتباره السند الوحيد للملكية الذي يكتسب الحجية المطلقة.